В объект недвижимости
Скачать 0.8 Mb.
|
| Министерство образования и науки РФ Томский государственный архитектурно-строительный университет ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ Методические указания к курсовомуи дипломному проектированиюСоставитель Т. Ю. Овсянникова Т  омск 2010Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости: методические указания / Сост. Т. Ю. Овсянникова. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2010. 53 с. Рецензенты О.В. Котова Редактор Е.Ю. Глотова Методические указания составлены в соответствии с учебным планом специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» и рабочей программой дисциплины «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость». Предназначены для методического руководства при курсовом проектировании по данной дисциплине и выполнении раздела выпускной квалификационной работы для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» всех форм обучения. Методические указания также могут быть использованы при выполнении соответствующих разделов бакалаврских работ и магистерских диссертаций по направлениям «Строительство» и «Менеджмент». Печатаются по решению методического семинара кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью № 3 от 02.06.2010. Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.В. Дзюбо с 01.01.2010 до 01.01.2015 оригинал-макет подготовлен автором Подписано в печать Формат 60x90/16. Бумага офсет. Гарнитура Таймс. Уч.-изд. л. 0,8. Тираж 300 экз. Заказ № Изд-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2. Отпечатано с оригинал-макета в ООП ТГАСУ. 6  34003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.ОГЛАВЛЕНИЕ
^ 1.1. Целью курсовой работы, выполняемой при изучении спецкурса «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость», является систематизация и закрепление теоретических знаний по вопросам экономической оценки инвестиций в объекты недвижимости. 1.2. Курсовая работа представляет собой расчетно-аналитическую работу, содержащую расчеты основных показателей эффективности инвестиций в покупку, строительство или реконструкцию объектов недвижимости. Теоретические основы и методика экономического обоснования инвестиционных проектов изложены в Методических рекомендациях [1] и учебном пособии [2]. 1.3. Курсовая работа выполняется в виде пояснительной записки в соответствии с заданием, приведенным в Приложении 1. Работу рекомендуется выполнять с использованием программного пакета Microsoft Office (Microsoft Word, Microsoft Excel, Microsoft Graft). Требования к оформлению курсовой работы приведены в Приложении 2. На титульном листе в названии курсовой работы указывается наименование объекта недвижимости в соответствии с вариантом задания. 1.4. Формой итоговой аттестации по курсовой работе является защита работы и дифференцированный зачет. 1.5. Курсовая работа выполняется по вариантам. Вариант работы принимается по последним двум цифрам номера зачетной книжки. Так, если номер зачетной книжки заканчивается на 01, следует выполнять первый вариант, если на 11 – следует выполнять 11 вариант и т.д. Если последние цифры номера зачетной книжки больше 20, то вариант определяется путем вычитания числа, кратного 20. Например, если номер зачетной книжки заканчивается на 46, то следует выполнять вариант № 6 (46-20-20=6). Номер варианта указывается на титульном листе. 1.6. В качестве базовой денежной единицы в работе принят рубль. Для удобства все расчеты можно выполнять в миллионах рублей. 1.7. В выпускных квалификационных работах (дипломных проектах, бакалаврских работах, магистерских диссертациях) расчеты выполняются по индивидуальному заданию или исходной информации по реальному инвестиционному проекту. 1.8. При выполнении раздела по оценке эффективности инвестиций в выпускных квалификационных работах наряду с данными методическими указаниями рекомендуется использовать методические указания [3]. ^ 2.1. Постановка задачи Девелопер рассматривает возможность и целесообразность осуществления инвестиционного проекта, предусматривающего покупку объекта коммерческой недвижимости с последующей его реконструкцией и сдачей в долгосрочную аренду. Необходимо произвести экономическую оценку эффективности инвестиций в данный проект и сделать вывод о целесообразности его реализации. Для решения данной задачи следует определить общую потребность в инвестициях, необходимых для реализации проекта, выбрать наиболее эффективный график финансирования реконструкции, рассчитать финансовые показатели проекта, определить показатели эффективности инвестиций и сделать вывод о целесообразности осуществления рассматриваемого инвестиционного проекта. Наименование объектов недвижимости и исходные данные для выполнения курсовой работы приведены в Приложении 1 по вариантам. При выполнении раздела выпускной квалификационной работы исходные данные определяются по заданию на выполнение соответствующей работы. ^ 2.2.1. Краткая характеристика инвестиционного проекта (резюме) Целью данного этапа работы является характеристика основных параметров инвестиционного проекта. Данный раздел представляется в форме резюме, первая часть которого составляется на основе исходных данных к курсовой работе, приведенных в Приложении 1, или данных задания к выпускной квалификационной работе. В этой части дается общая характеристика объекта недвижимости и его основные технико-экономические показатели. Во второй части резюме приводятся рассчитанные в последующих разделах работы показатели эффективности инвестиционного проекта. Вторая часть резюме оформляется после завершения всех расчетов. ^ Общая потребность в инвестициях определяется суммой денежных средств, необходимых для осуществления инвестиционного проекта. Сумма инвестиций включает затраты девелопера на покупку объекта коммерческой недвижимости и его реконструкцию:  где  – инвестиции, необходимые для осуществления инвестиционного проекта, млн. руб.; – рыночная стоимость объекта недвижимости, млн. руб. – сумма инвестиций в реконструкцию объекта, млн. руб.Рыночная стоимость объекта недвижимости в курсовой работе принимается по исходным данным, приведенным в задании. При выполнении выпускных квалификационных работ рыночная стоимость объекта может рассчитываться дипломником на основе трех подходов в соответствии с принятой методологией и стандартами оценки объектов недвижимости [4]. Сумма инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости складывается из суммы капитальных вложений, необходимых для реконструкции объекта, суммы начального оборотного капитала, необходимого для запуска объекта недвижимости в эксплуатацию, и суммы нематериальных активов, связанных с формированием бренда и продвижением объекта на рынок недвижимости:  где – инвестиции, необходимые для осуществления реконструкции объекта недвижимости, млн. руб.; – капитальные вложения в реконструкцию, млн. руб.; – инвестиции в начальный оборотный капитал, млн. руб.; – инвестиции в нематериальные активы организации, млн. руб.Капитальные вложения в реконструкцию объекта недвижимости определяются стоимостью проектно-изыскательских работ, стоимостью ремонтно-строительных работ, стоимостью приобретения и монтажа инженерного и технологического оборудования, затратами на оформление земельного участка под объектом недвижимости и др. В данном проекте под технологическим оборудованием понимается специальное офисное оборудование (оборудование систем безопасности, систем климат-контроля, связи и т.д.) или торговое оборудование.  где  – стоимость проектно-изыскательских работ, млн. руб.; – стоимость строительно-монтажных работ, млн. руб.; – стоимость оборудования и затраты на его монтаж, стоимость инвентаря, млн. руб.; – прочие работы и затраты, млн. руб.Стоимость прочих работ и затрат , включаемых в капитальные вложения на реконструкцию, связана, в основном, с покупкой земельного участка и его подготовкой к строительству. В курсовой работе эти затраты не учитываются, так как стоимость земли входит в стоимость покупаемого объекта недвижимости. Инвестиции в начальный оборотной капитал включают затраты на формирование начальных производственных запасов и начального резерва финансовых средств. В курсовой работе начальный оборотный капитал включает только средства финансового резерва. В выпускных квалификационных работах рекомендуется определить дополнительно затраты на формирование начальных производственных или торговых запасов исходя из назначения объектов недвижимости. Инвестиции в нематериальные активы представляют собой затраты на разработку торговой марки, приобретение программных продуктов, затраты на позиционирование объекта на рынке недвижимости и в информационном пространстве. Расчет потребности в инвестициях рекомендуется выполнять в форме таблицы 1, занося в соответствующие графы данные о стоимости работ или затрат. Общая потребность в инвестициях, необходимых для создания объекта, в курсовой работе определяется на основе исходных данных, приведенных в Приложении 1. Таблица 1 Расчет общей потребности в инвестициях для реализации проекта
При выполнении выпускных квалификационных работ потребность в инвестициях определяется на основе сметных расчетов в соответствии с рекомендациями [5]. Стоимость проектно-изыскательских работ определяется по Справочнику базовых цен на проектирование [6]. Стоимость строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ может определяться как базисно-индексным методом по территориальным единичным расценкам (ТЕР), так и по укрупненным показателям стоимости работ по строительным ценникам [7]. Стоимость оборудования рассчитывается на основе спецификаций и цен коммерческих предложений поставщиков. ^ Поскольку при реализации инвестиционных проектов возможно различное распределение инвестиций по шагам расчетного периода, необходимо сравнить предложенные варианты графиков осуществления инвестиций в реконструкцию объекта (см. исходные данные) и выбрать наиболее эффективный вариант. Предварительно необходимо рассчитать сумму инвестиций в основной капитал (капитальных вложений) на каждом шаге инвестиционного периода исходя из общей потребности в капитальных вложениях в реконструкцию объекта недвижимости и графика финансирования, приведенного в Приложении 1. Сумма капитальных вложений на шаге t определяется по графику осуществления инвестиций, приведенному в исходных данных, от общей суммы капитальных вложений в реконструкцию, определенных в таблице 1:  где  – капитальные вложения в реконструкцию объекта на шаге t, млн. руб. – доля капитальных вложений, осуществляемых на шаге t согласно графику финансирования, %.Расчеты рекомендуется выполнять в форме табл. 2. Распределение инвестиций по вариантам финансирования проекта необходимо представить графически (рис. 1), исходя из того, что инвестиции являются затратами (денежный поток имеет отрицательное значение). Таблица 2 Расчет суммы капитальных вложений на каждом шаге расчетного периода
 Рис.1. График распределения инвестиций по варианту реализации проекта Для выбора эффективного варианта осуществления инвестиций в основной капитал необходимо рассчитать и сравнить суммарные дисконтированные капитальные вложения по вариантам и выбрать вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций. Дисконтирование осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования  на каждом шаге t периода осуществления капитальных вложений  . Коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле: где  – норма дисконта по проекту.Норма дисконта здесь и далее в расчетах принимается по ставке доходности долгосрочных депозитов в банке в десятичном измерении:  где  – ставка доходности долгосрочных депозитов в банке, % (см. исходные данные).Затем рассчитывается величина дисконтированных (приведенных к начальному моменту времени) капитальных вложений на каждом шаге t и определяется суммарная величина дисконтированных инвестиций по первому и второму варианту. Окончательно выбирается вариант с минимальным значением суммарных дисконтированных инвестиций  : Расчет рекомендуется выполнять в форме таблицы 3 или как продолжение таблицы 2. Таблица 3 Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по вариантам финансирования проекта
После определения суммарных дисконтированных инвестиций необходимо сделать вывод о том, какой вариант инвестирования проекта выбирается для дальнейших расчетов. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Добавить документ в свой блог или на сайт
Похожие:
Краткая аннотация курса «Экономика недвижимости»
Необходимость оценки объектов недвижимости. Основные и законодательные акты и нормативы, регулирующие деятельность по оценке недвижимости....Министерство государственного имущества Республики Марий Эл сообщает о результатах назначенного на 18 апреля 2011 года аукциона
Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Кокшайский проезд, на земельном участке расположен объект недвижимости – склад кислотМинистерство государственного имущества Республики Марий Эл сообщает о результатах назначенного на 25 апреля 2011 года аукциона
Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Интернатская, д. 7, на земельном участке расположен объект недвижимости – здание...Министерство государственного имущества Республики Марий Эл сообщает о результатах аукциона по продаже государственного имущества казны Республики Марий Эл
Республика Марий Эл, Оршанский район, пос. Ильинка, ул. Первомайская, на земельном участке расположен объект недвижимости – здание...Конспект лекций по курсу «Теория организации». Объект, предмет, цель науки Объект науки
Охватывает весь коллектив. Закон оптимальной загрузкиПостановление От ( ) 2012 года № Об утверждении административного регламента по предоставлению
Выдача постановления о присвоении почтового адреса объекту недвижимости, об изменении почтового адреса объекту недвижимостиЗакон о государственном кадастре недвижимости
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением...Постановление Администрации муниципального образования «Юркинское сельское поселение» от 27 декабря 2011 года №67 Об утверждении административного регламента по предоставлению
Выдача постановления о присвоении почтового адреса объекту недвижимости, об изменении почтового адреса объекту недвижимостиПостановление От 2012г Об утверждении административного регламента администрации
«Русскошойское сельское поселение» по предоставлению муниципальной услуги «Выдача постановления о присвоении почтового адреса объекту...Постановление Проект от 2012г Об утверждении административного регламента администрации
«Токтайбелякское сельское поселение» по предоставлению муниципальной услуги «Выдача постановления о присвоении почтового адреса объекту...
Если Вам понравился наш сайт, Вы можеть разместить кнопку на своём сайте или блоге:
