Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования



НазваниеРазвитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования
страница3/4
Сусликов Владимир Николаевич
Дата15.06.2013
Размер0.62 Mb.
ТипДиссертация
источник
1   2   3   4
раздел второй – «Системность федерального и регионального регулирования отношений недвижимости» – включает теоретический анализ проблематики развития общегосударственной системы отношений недвижимости и ее отражение в жизнеобеспечении субъектов Российской Федерации. Раздел второй состоит из двух глав и шести параграфов.

^ Глава 4 – «Развитие федеральной системы правоотношений недвижимости: объективные основы, субъективный фактор и механизм регулирования» – направлена на раскрытие, наряду с условиями системного развития предпринимательства, механизма обеспечения правопорядка в отношениях недвижимости и роли в этом государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На конкретных фактах показано, что государственный и частный сектора имущества при любом общественном и политическом строе служат одним из объективных факторов развития системы государственно-управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости (§ 4.1.).

В диссертации подробно рассматриваются различные точки зрения о том, являются ли нормы права собственности на государственное предприятие гражданско-правовыми (Н.Д. Егоров) или государственно-правовыми (М.И. Брагинский, В.С. Якубов), а также о том, какие предприятия должны составлять основу «казенного» субсектора и каким образом будет происходить управление ими. По-видимому, в казенные должны быть преобразованы предприятия, осуществляющие свою деятельность в зонах провала рынка (market failures), предприятия жизнеобеспечения населения или те, деятельность которых необходима для выполнения государством функций, обеспечивающих высокую рентабельность предприятий.

Самая, быть может, главная причина низкой рентабельности этого сектора – его неэффективность управления и слабая связь с гражданско-правовыми отношениями в сфере недвижимости. К тому же государственное предприятие как юридически неделимая совокупность имущества (ст. 132 ГК РФ) не всегда рационально использует ресурсы. Нерациональные затраты, по мнению автора, вызываются, с одной стороны, чрезмерным вмешательством органов государственного управления в решение текущих проблем предприятий, с другой стороны – необоснованной защищенностью государственных предприятий от рыночной конкуренции.

При рассмотрении настоящей проблемы автор предлагает разделять способы управления на две взаимозависимые, но относительно самостоятельные части. Первая часть – процесс преобразования форм и отношений собственности, перехода одной формы в другую, постоянной (приватизация) или временной (аренда, залог, доверительное управление), полной или частичной передачи прав владения, распоряжения, пользования государственной собственностью акционерному или частному капиталу, а также обратного перехода (национализация). Вторая часть – управление государственной собственностью, которая обрела и не изменяет эту форму, остается государственной постоянно либо в течение длительного времени.

В аргументации понятия системности правоотношений недвижимости представлен авторский взгляд и на залог государственного имущества, и на подсистемы обеспечения и регулирования отношений недвижимости (кадровое обеспечение, кадровый потенциал, профессионально-квалификационная структура и т.п.). Обосновывается необходимость полной инвентаризации государственного имущества в стране и за ру­бежом, вовлечение последнего в гражданский оборот. Отдельно выделен вопрос о банкротстве предприятий в рамках системы управления имуществом.

В диссертации анализируется механизм обеспечения правопорядка в отношениях недвижимости (§ 4.2.). Ставится вопрос о необходимости прочно соединять государственное управление недвижимостью с законом, законностью и интересами предпринимательства. Требуется, по существу, обе­спечить качественно новый уровень связанности правом процессов управления, предпринимательского и гражданско-нормативного регулирования, сформировать новую систему этих взаимоотношений с помощью публично- и гражданско-правовых институтов. Одновременно надо установить оптимальные пределы воздействия государства в лице его органов на предпринимательско- и гражданско-правовые отношения.

В качестве характерных признаков механизма правового регулирования отношений недвижимости рассматриваются: модель, согласованность право­вых актов; стабильность; гибкость; правовая компетентность и консолидация; правовой режим поведения субъектов системы управленческих и гражданско-правовых отношений недвижимости. В диссертации анализируются практика учета субъектами правоотношений таких юридических фактов, как влия­ние объективной реальности на возникновение, существование и прекращение отношений недвижимости (прослеживается на примере правового режима жилых и нежилых помещений, зданий, а также действующей системы ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (§ 4.3.).

Существующее законодательство о понятии и порядке регистрации характеризуется в диссертации как во многом бессистемное, хаотичное. Определенное несоответствие заложено в ст. 131 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации прав на не­движимое имущество (в контексте п. 1 «вещных» и иных прав), поскольку далее и в п. 3 этой статьи, и в наименовании органа, осуществляющего государствен­ную регистрацию, говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, имеется и в ст. 164 ГК РФ. Эти нормы требуют толкования, поскольку буквального указания таких случа­ев в ст. 131 ГК РФ нет.

Не установлена последовательность в определении того, ка­кие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государ­ственной регистрации. Ст.ст. 23, 56 ЗК РФ устанавливают необходимость государственной регистрации публично-правовых ограничений (публич­ных сервитутов, градостроительных ограничений), не являющихся ни субъективными гражданскими правами, ни сделками. В то же время Закон о государственной регистрации (ст. 2) определяет регистрацию «установленных уполномоченными органами запреще­ний». При этом в названных случаях с самим фактом государственной регистрации не связывается возникновение каких-либо определенных правовых последствий.

В законодательстве отсутствует какое-либо логическое обо­снование в выборе оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим иму­ществом. Конкретные примеры приводятся в тексте диссертации.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, являет­ся недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону мож­но понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст.ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не счи­тается заключённым. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от реги­страции, можно понудить к регистрации через суд, то фактически речь идёт о понуждении к заключению договора.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и пря­мые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу опреде­ления предмета государственной регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом определены различные правовые последствия.

Основное предложение автора по совершенствованию названных норм заключается в утверждении правила, согласно которому го­сударственной регистрации может быть подвергнуто только право на не­движимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недви­жимыми вещами.

Для обеспечения публичной достоверности регистрации сделок автором предложено введение регистрации для ряда случаев, подробно изложенных в диссертации.

Должна быть упразднена государственная регистрация многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновре­менно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной досто­верности допущение регистрации сделок не является необходимым.

Правовое значение в отношении зарегистрированных прав может и дол­жна иметь только запись в ЕГРП с целью обеспечения защиты прав добросовестного приобрета­теля недвижимости.

В завершении раздела второго содержится глава 5 – «Организация правового регулирования отношений недвижимости: системно-региональный анализ», – посвященная не только обзору мировой и российской региональной практики в области регулирования отношений недвижимости, но и анализу нового качества этой подсистемы, а также рассмотрению опыта привлечения частных структур (компаний), юридических лиц к правовому обеспечению недвижимости.

Детально исследуются основные нормы и прави­ла, регулирующие общие и особенные правоотношения в региональной сфере недвижимости, содержащиеся в административном, предпринимательском, гражданском и жилищном законодательстве, зако­нодательстве о земле, о финансах и кредите, о градостроительстве и архитектуре и являющиеся предметом рассмотрения правовой аналитики недвижимости (§ 5.1).

Наибольший объем информации представлен в диссертации относительно законов и дру­гих правовых нормативных актов таких субъектов РФ, как г.Москва, г.Санкт-Петербург, Ивановская, Калининградская, Курская, Московская, Орловская, Саратовская, Свер­дловская, Челябинская области, Приморский и Ставро­польский края. Особо обращено внимание на изученный автором опыт территориальных органов федерального органа по управлению государственным имуществом в г. Москве, Воронежской, Иркутской и других областях.

Предметом рассмотрения стал также опыт отдельных муниципальных образований городов, где создаются наилучшие условия для раз­вития рынка недвижимости (Калининград, Нижний Новгород, Самара и др.).

В результате проведенного анализа изложены и систематизированы в диссертации положения, типичные для большинства субъектов РФ ряда иностранных государств.

Наиболее типичной и перспективной является организация имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных го­родах Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии (первый тип); Испании, Португалии, Греции, Кипра (второй тип); США, ФРГ, Великобритании, Италии (третий тип) с тенденцией как можно больше иметь город­ской недвижимости и земли.

Правовое регулирование отношений собственности, основанное на использовании международного, национального, регионального и муниципального права недвижимости, призвано обеспечить комплексность развития государственного, гражданско-правового и предпринимательско-правового регулирования рынка недвижимости. Было бы правильнее говорить и о комплексности, и о дифференциации, ибо на этой основе укрепляется взаимодействие сфер этого системного явления.

Автор критически относится к положению, в силу которого правовые акты многих субъектов РФ оставляют неурегулированной проблему территориальной основы управления недвижимостью. После «шоковой терапии» наступил момент осозна­ния того, что региональное регулирование при переходе к ры­ночной экономике в нашей стране необходимо, что в предприни­мательском и гражданском законодательстве нельзя односторонне ориентиро­ваться только на частные интересы, что они должны сочетаться с публичными интересами. Сочетание публичных и частных начал подробно рассматривается на опыте государственного предпринимательства, когда хозяйственная деятельность ведется на базе государст­венной собственности. Нельзя забывать, что, несмотря на широ­кую приватизацию государственных предприятий, они в опреде­ленных пределах сохраняются, составляя основу для региональ­ного регулирования отношений недвижимости.

В итоге рассмотрения качества функционирования региональной системы регулирования отношений недвижимости (§ 5.2.) отмечена возрастающая потреб­ность общества в радикальном обновлении регионального механизма регулирования этих отношений, а также в преодолении отставания в развитии теории и прак­тики его анализа с помощью научных центров по изучению проблем управления недвижимостью (Владивосток, Екатеринбург, Магадан, Новосибирск, Сыктывкар, Хабаровск, Якутск, на Кольском полуострове и др.).

В диссертации раскрываются причины, в силу которых управляемость сферой недвижимости многих регионов деформирована (подорвана материальная и финансовая базы социальной сферы недвижимости, возникли расточи­тельные структуры посредников и перекупщиков недвижимости, стали абсолю­тизироваться интересы местных элит, олигархов, теневого сектора экономики). Объективно возросшие возможности недвижимости малого предпринимательства реализованы лишь в незначительной степе­ни, многие предприниматели из экономически активной части населения по-прежнему ори­ентируются на патернализм. Рыночная инфраструктура и конкурентная среда в ряде регионов формируются крайне медленно. Вне активного стра­тегического влияния властей на управление отношениями недвижимости возник феномен территориаль­ного и локального монополизма.

Проявляются тенденции выхолащивания сущности модели управле­нческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости в результате подмены управления и регулирования моделью территориально-административ­ной организации автаркического типа. Все эти и иные тенденции, выявленные в диссертации, подчеркивают возрастающую актуальность развития данной системы, ее теоретическую и народнохозяйственную значимость, необходимость научного прорыва к новому качеству управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости.

В диссертации рассматриваются основные предпосылки формирования нового качества региональных отношений недвижимости, в том числе:

– научно обоснованное перераспределение собственности, усиление отраслевой и регио­нальной конкуренции, эффективное взаимодействие субъектов РФ на внутрироссийском рынке недвижимости и со странами ближнего и дальнего зарубежья;

– по­нимание нового качества функционирования региональной системы регулирования недвижимого имущества как ее способности упреждающе вырабатывать стратегические ориентиры, выявлять и продуктивно исполь­зовать новые факторы повышения общественной полезности имущественных правоотношений в ре­гионах;

– инновационные технологии коммерческого менеджмента с учетом гражданско-правовых и предпринимательско-правовых императивов в развитии отношений недвижимости, призванные открывать перспективы эффективного использования новой модели отношений недвижимости в РФ, в федеральных округах и регионах, в современном менеджменте, особенно в сфере предпринимательских отношений.

Основываясь на международной и российской практике, автор анализирует такие действия, как принятие рациональных решений о форме использования недви­жимости (продажа, аренда, доверительное управление и др.), о развитии недвижимости и реализации ин­вестиционных проектов; управление портфелем проектов.

В связи с дискуссией о привлечении частных структур (компаний) к управлению, предпринимательско-правовому и гражданско-правовому обеспечению недвижимости в диссертации рассмотрены вопросы о рациональности и фикциях в статусе юридических лиц (§ 5.3.).

Фикция анализируется как один из важнейших юридико-технических приемов, применяемых в имущественной сфере. В качестве самого распространенного примера фикции в литературе нередко приводится юридическое лицо. Однако если проанализировать законода­тельство многих стран, а также учение о юридическом лице, сложившееся в науке, то отнесение его к фикциям не будет столь однозначным. Кроме того, постановка данной проблемы позволит выйти и на более общую проблему – вопрос о субъектном составе права частных структур (компаний) на недвижимое имущество в управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношениях.

В.В. Лазарев и С.В. Кипень определяют, что фикция – это «несуществующее явление или событие, признанное в установленных юридических процедурах сущест­вующим»1. В.К. Бабаев и В.М. Баранов дают примерно аналогичное опреде­ление: «Ныне фикции понимаются в основном как прием юридической тех­ники, состоящий в объявлении несуществующего положения (или отноше­ния) существующим»2.

Установленная в главе 4 ГК РФ конструкция юридического лица не дает однозначного ответа на вопрос о том, признается ли оно фикцией или социальной реальностью, поэтому сто­ронники как этого, так и другого направления пытаются доказать свою пра­воту. Безоговорочные сторонники фикционного направления полагают, что конструкцию ст. 48 ГК РФ следует изменить таким образом, чтобы в ней были отражены несколько фикций, входящих в институт юридического лица, а именно: фикция общей цели, фикция обо­собленного имущества, фикция способности выступать от своего имени и т.д. Однако отсюда не следует утверждать, что в настоящее время юридиче­ские лица являются исключительно фикциями под предлогом предназначенности их для минимизации имущественной ответственности участника. Не следует хотя бы потому, что даже компания одного лица имеет свои органы управления, которые, хотя и зависимы от учредителя, но в от­личие от последнего, выражают исключительно интересы данного юридиче­ского лица. И, наконец, среди организационно-правовых форм юридических лиц в России (не говоря уже о других странах) существует огромное разнообразие, а потому приводить все юридические лица к «общему знаменате­лю» посредством «компании одного лица» было бы ошибочным и не отра­жающим действительное положение вещей.

Что же касается фикции выступления от своего имени, то вряд ли можно считать ее удачной. Современное законодательство и доктрина юридического лица признают важнейшим признаком юридическо­го лица способность выступать от своего имени (в т.ч. в суде), а также его спо­собность самостоятельно нести ответственность. Выходом из этого тупика было бы признание реального, а не мнимого, фиктивного существования юридических лиц и обозначение их не через по­нятие «фикция», а через понятие «юридическая конструкция». Если фикция – это несуществующее явление, признанное правом за существующее, юри­дически значимое (типичный пример – снятие или погашение судимости), то юридическая конструкция – составное понятие, некий набор закрепленных правом признаков, который должен соединить, согласовать, систематизиро­вать некие юридически значимые стороны объективной социальной реаль­ности.

В комплексное понимание системы управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношений недвижимости включаются брокерские услуги (посредничество на рынке недвижимости между владельцем и покупателем (арендатором)); доверительное управление (управление недвижимым имуще­ством в пользу собственника или указанного им третьего лица); консалтинг (сопровождение собственника на любой стадии жизненного цикла объекта – от проектирования до реализации не­движимости на рынке).

Если придерживаться узкого толкования данного понятия как «управления недвижимостью», то управляющие компании решают главным образом два комплекса проблем. Во-первых, предпринимательские (маркетинг, рекламная деятельность, регулирование отношений «собственник – арендатор – го­сударственные и муниципальные структуры»); во-вторых, технико-эксплуатационные (заключение полного спектра договоров, обеспе­чивающих функционирование и эксплуатацию объекта, контроль за их исполнением).

В разделе третьем диссертации – «Правовая аналитика недвижимости: правовые стимулы и правообеспечение инновационной деятельности в сфере недвижимости» – на основе опыта межотраслевого исследования правоотношений недвижимости рассмотрена проблематика правового стимулирования рынка недвижимости и обеспечения инноваций на примере безопасности субъектов недвижимости. Тем самым обосновывается потребность в новом, расширенном и углубленном прочтении комплексных правоотношений недвижимости, обусловленных формированием социально-ориентированного рынка. Раздел состоит из двух глав, шести параграфов.

В главе шестой – «Правовые стимулы и развитие аналитики недвижимости в гражданском обществе» – выделен круг вопросов, который, с одной стороны, направлен на оценку состояния и действия правового стимулирования рынка недвижимости как института аналитики недвижимости, а с другой стороны, связан с обоснованием технологизации правовых стимулов в предпринимательской деятельности. Стимуляционно-правовой подход к теории и практике регулирования отношений недвижимости в России оправдан и стал жизненно необходим, особенно в рыночных условиях, стимулирующих развитие предпринимательства (§ 6.1.).

Именно в недооценке публично-правовых и частно-правовых регуляторов этих отношений с помощью правовых стимулов, призванных создавать режим благоприятствова­ния для развития инициативной деятельности субъектов, их заинтересованно­сти в развитии рынка недвижимости видится диссертанту торможение, несогласованность, в правовом плане, отношений недвижимости.

С позиций правовой аналитики автор говорит о принципиально новой управленческой и предприни­мательской культуре субъектов отношений, которая стимулируется правом недвижимости и потому, на наш взгляд, стала основным условием «второго рождения» российского рынка недвижимости в конце XX столетия.

Особенно выделяются формы проявления правовых стимулов – субъективные права, законные интересы, льготы, поощрения.

В диссертации анализируются и раскрываются отличия правовых стимулов от экономических, по­литических, социально-культурных, организационно-управлен­ческих и иных отношений между людьми и организа­циями людей, занятых в сфере недвижимости.

Рассмотрены, прежде всего, правовые стимулы, предполагающие повышение позитивной активности субъектов регулирования рынка недвижимости. Автор приходит к выводу, что применительно к правовым стимулам государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских отношений в сфере рынка недвижимости речь должна идти не только о том, как соотносятся сложившиеся результаты и движущие силы их развития. Имеют значение и те взаимосвязи отношений, которые в действительности являются стимулирующе-волевыми, то есть возника­ют по воле и сознанию людей.

Особенно подчеркивается действие правовых стимулов в предпринимательской деятельности (§ 6.2.). Необходимо преобразовать систему предпринимательско-правовых и информационных инструментов обеспечения недвижимости в своего рода механизм развития, совершенствуя правовые стимулы в имущественных отношениях. В этой связи рассматриваются организационные (кодификация) и финансово-предпринимательские приоритеты в системе имущественно-правовых стимулов.

В качестве узловых мер такого стимулирования выделяются:

  • формирование стимулирующих условий (здоро­вый финансовый рынок, оптимальный налоговый режим, разумные процентные ставки по кредитам в отношении к инфляции, воздействие на конкурентные ус­ловия посредством изменения антитрестовских законов, влияние на отраслевую структуру и организацию государственных закупок, пре­доставление прямой помощи предприятиям определенных отраслей, поощрение экспорта посредством экспортного лицензирования, ре­гулирования ряда отраслей и т.д.);

  • создание благоприятного инвестиционного климата на рынке недвижимости (стиму­лирование инвестиций в рисковые предприятия, поощрение деятель­ности различных инвесторов, стимулирование развития и регулирование деятельности рынков ценных бумаг, предоставление кредитов и финансовых льгот предпринимателям);

  • подготовка условий для наиболее полного использования челове­ческого потенциала (стимулирование предпринимательского поведе­ния путем введения льготного налогового режима, льготного акцио­нерного аукциона; формирование позитивного общественного мнения о рынке недвижимости и сети обучения работников, занятых на рынке предпринимательства).

Анализ стимулирования актив­ности рынка недвижимости, который не может быть осуществлен без выра­ботки в государстве научно выверенной, последовательной концеп­ции поддержки этого рынка как части национальной доктрины раз­вития гражданского общества, поставили вопрос о технологизации правовых стимулов развития рынка недвижимости (§ 6.3.). Необходим пересмотр порядка выбора ин­формации, методов ее использования, целесообразность кото­рых под­сказана новыми знаниями, умениями, превращающими систему рыночных правоотношений недвижимости в научно ориентированную сферу общественных отношений.

Надо учитывать также и тот факт, что кроме позитивного стимулирования есть еще и стимулиро­вание негативное, которое оказывают имущественно-правовые ограничения в процессе своего действия.

Исследование рынка недвижимости показало, что органы власти на местах практически не обладают в достаточной мере возможностями регулировать, стимулировать и делать безопасными отношения на рынке недвижимости в рамках закона и под ответственность населения. Для этого отсутствует необходимая материально-финансовая база, гарантирующая безопасность, минимальные стан­дарты, соразмерность полномочий органов государственного и муниципального управления.

1   2   3   4



Похожие:



Если Вам понравился наш сайт, Вы можеть разместить кнопку на своём сайте или блоге:
refdt.ru


©refdt.ru 2000-2013
условием копирования является указание активной ссылки
обратиться к администрации
refdt.ru